上海市在房地產(chǎn)領(lǐng)域推出創(chuàng)新舉措，正式試點(diǎn)商品住房“以舊換新”活動(dòng)。這一政策旨在通過(guò)聯(lián)動(dòng)存量房與新房市場(chǎng)，降低居民改善性住房的置換門(mén)檻，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，已有部分樓盤(pán)積極參與試點(diǎn)，并同步上線了“樂(lè)居換新購(gòu)”小程序，為購(gòu)房者提供一站式數(shù)字化服務(wù)。
一、政策背景與核心模式
面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整期，上海積極探索政策創(chuàng)新。“以舊換新”模式的核心在于，允許擁有存量住房（舊房）的居民，在購(gòu)買(mǎi)指定新建商品住房（新房）時(shí)，將舊房交由開(kāi)發(fā)商或其合作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)先售賣(mài)或協(xié)議收購(gòu)。舊房出售款項(xiàng)可直接用于抵扣新房購(gòu)房款，簡(jiǎn)化了“先賣(mài)后買(mǎi)”的傳統(tǒng)繁瑣流程，縮短了交易周期，降低了置換過(guò)程中的資金壓力和不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
該政策主要面向有改善性住房需求的群體，通過(guò)打通一、二手房市場(chǎng)鏈條，不僅有助于加速存量房源流通，盤(pán)活存量資產(chǎn)，也為新房市場(chǎng)注入了新的潛在客源，形成良性互動(dòng)。
二、“樂(lè)居換新購(gòu)”小程序：數(shù)字化賦能交易全流程
作為此次試點(diǎn)的重要技術(shù)支持平臺(tái)，部分房企與樂(lè)居等平臺(tái)合作推出的“樂(lè)居換新購(gòu)”小程序已正式上線。該小程序旨在打造一個(gè)透明、便捷、高效的線上置換服務(wù)平臺(tái)，其主要功能包括：
- 信息發(fā)布與匹配：用戶可在小程序上登記舊房信息，并瀏覽參與“以舊換新”活動(dòng)的新房樓盤(pán)詳情，系統(tǒng)可智能推薦匹配方案。
- 舊房評(píng)估與鎖定：合作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)線上初步評(píng)估與線下實(shí)地勘驗(yàn)相結(jié)合的方式，對(duì)舊房給出市場(chǎng)參考價(jià)值。在約定條件下，舊房可被“鎖定”并優(yōu)先推廣銷售。
- 權(quán)益鎖定與保障：購(gòu)房者在選定新房并支付定金后，可鎖定相應(yīng)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)益。協(xié)議中通常會(huì)設(shè)置舊房售出的期限保障條款，若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，購(gòu)房者有權(quán)無(wú)條件退訂新房，降低了置換風(fēng)險(xiǎn)。
- 交易進(jìn)度跟蹤：用戶可通過(guò)小程序?qū)崟r(shí)查看舊房推廣情況、帶看反饋以及新房購(gòu)房流程進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)交易全流程可視化。
三、市場(chǎng)初步反應(yīng)與深遠(yuǎn)影響
目前，上海多個(gè)區(qū)域的若干新建商品住房項(xiàng)目已加入首批試點(diǎn)。市場(chǎng)初步反應(yīng)顯示，該政策吸引了不少有置換需求但擔(dān)憂舊房處理難的市民關(guān)注，有效提振了市場(chǎng)參與度和信心。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，上海推行商品房“以舊換新”具有多重積極意義：
- 對(duì)消費(fèi)者而言：提供了更安全、便捷的置換渠道，降低了改善居住條件的成本與門(mén)檻。
- 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言：促進(jìn)了存量房與新建住房的聯(lián)動(dòng)循環(huán)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)供需在新的層面上達(dá)到平衡。
- 對(duì)行業(yè)而言：推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與數(shù)字平臺(tái)的深度合作，是行業(yè)向“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”模式轉(zhuǎn)型、利用數(shù)字化工具提升服務(wù)效率的有益探索。
四、展望與建議
“以舊換新”作為一項(xiàng)創(chuàng)新嘗試，其順利推行有賴于清晰的實(shí)施細(xì)則、公平的定價(jià)評(píng)估機(jī)制以及順暢的跨機(jī)構(gòu)協(xié)作。預(yù)計(jì)試點(diǎn)范圍將逐步擴(kuò)大，參與房企和房源類型可能進(jìn)一步增多。
對(duì)于有意參與的市民，建議仔細(xì)閱讀活動(dòng)協(xié)議條款，特別是關(guān)于舊房估價(jià)方式、銷售期限、違約責(zé)任及新房?jī)r(jià)格鎖定的內(nèi)容。充分利用“樂(lè)居換新購(gòu)”這類數(shù)字化工具進(jìn)行信息比對(duì)和流程跟蹤，必要時(shí)咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或法律人士。
上海此次試點(diǎn)商品住房“以舊換新”，并配套數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，是因地制宜、因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新實(shí)踐。它不僅著眼于當(dāng)前市場(chǎng)的去庫(kù)存與促交易，更著眼于構(gòu)建長(zhǎng)期健康、循環(huán)暢通的住房消費(fèi)新模式，為其他城市提供了有價(jià)值的參考。
